Der tatsächliche Marktwert einer Immobilie ist das Fundament für jeden erfolgreichen Verkauf. Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie individuellen Wohnimmobilien liefert das Sachwertverfahren (gemäß ImmoWertV) die zuverlässigsten Ergebnisse.

Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren, das primär auf Mieteinnahmen basiert, ermittelt das Sachwertverfahren den Substanzwert eines Objekts. Es beantwortet die Frage: Was würde es heute kosten, dieses Gebäude in gleicher Qualität neu zu errichten, abzüglich der bisherigen Alterswertminderung und zuzüglich des Bodenwerts?

Wann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz?

Das Sachwertverfahren wird vor allem dann angewendet, wenn bei einer Immobilie der Eigennutzungsgedanke, die Baukonstruktion und die Substanz im Vordergrund stehen und keine primären Renditeabsichten durch Vermietung vorliegen:

Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und Reihenhäuser

Individuell geplante Architektenhäuser oder hochwertige Ausbauten

Immobilien in Lagen mit geringem Mietmarkt, wo Vergleichswerte fehlen

Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder steuerliche Anlässe zur genauen Substanzwertbestimmung

So ermitteln wir den Sachwert Ihrer Immobilie: Schritt für Schritt

Eine fundierte Sachwertermittlung erfordert Akribie, Fachkenntnis und regionale Marktkenntnis. Bei Torsten Falb Immobilien gliedert sich die Wertermittlung in vier transparente Schritte:

1. Bestimmung des Bodenwerts

Der Bodenwert wird unabhängig vom Gebäude ermittelt. Hierzu greifen wir auf die aktuellen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse zurück und passen diese an die spezifischen Merkmale Ihres Grundstücks an (z. B. Lage, Grundstücksgröße, Zuschnitt und Erschließungszustand).

2. Berechnung der Gebäuderegelfeldkosten (Normalherstellungskosten)

Mithilfe der offiziellen Normalherstellungskosten (NHK) berechnen wir die theoretischen Wiederaufbaukosten der Immobilie nach heutigen Baustandards. Hier fließen Gebäudetyp, Bautypologie, Geschossanzahl und Ausstattungsstandard (z. B. Sanitäranlagen, Heizungsart, Dämmung) detailliert ein.

3. Berücksichtigung der Alterswertminderung & Modernisierungen

Ein Gebäude verliert im Laufe der Zeit an Wert. Wir berechnen die Alterswertminderung auf Basis der Gesamtnutzungsdauer. Wichtig: Bereits durchgeführte Modernisierungen (z. B. Dachsanierung, neue Fenster, energetische Maßnahmen) verlängern die Restnutzungsdauer der Immobilie und fließen wertsteigernd in die Berechnung ein.

4. Anpassung an den lokalen Grundstücksmarkt (Sachwertfaktor)

Aus der Summe von Bodenwert und baulichen Anlagen ergibt sich der vorläufige Sachwert. Da der reine Bausubstanzwert jedoch nicht immer die tatsächliche Nachfrage am Markt widerspiegelt, wenden wir den regionalen Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) an. Dadurch wird der theoretische Sachwert an die reale Marktlage und Kaufkraft vor Ort angepasst. Das Ergebnis ist der reale Verkehrswert (Marktwert).

Ihr Vorteil einer fachgerechten Wertermittlung

Schutz vor finanziellen Verlusten: Ein zu niedrig angesetzter Preis kostet Sie bares Geld; ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab und führt zu langer Vermarktungsdauer.

Starke Verhandlungsposition: Eine nachvollziehbare, fachlich fundierte Sachwertermittlung dient als belastbare Argumentationsgrundlage gegenüber Kaufinteressenten, Banken und Notaren.

Rechtssicherheit & Transparenz: Sie erhalten eine detaillierte Aufschlüsselung aller Faktoren, die zum ermittelten Wert führen.

Möchten Sie den exakten Wert Ihrer Immobilie erfahren?

Setzen Sie bei der Wertermittlung auf Erfahrung und regionale Marktkenntnis. Wir analysieren Ihre Immobilie sorgfältig und erstellen eine fundierte Sachwertanalyse für Ihren geplante Verkauf.

Die Erstellung einer Immobilienwertermittlung nach dem Sachwertverfahren erfolgt kostenpflichtig zum Festpreis von 400,00 Euro zzgl. der derzeit gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19%. Insgesamt 476,00 Euro Kaltmieten inkl. MwSt.

Kommt es in der Folge zum Abschluss eines Makleralleinauftrags und zur erfolgreichen Veräußerung des Objekts durch den Makler, entfällt der Vergütungsanspruch für das Sachwertgutachten bzw. wird der bereits gezahlte Betrag in voller Höhe auf die fällige Maklerprovision angerechnet.